손피 계산기

• 2024년 현재 1년 미만 보유 양도세 + 지방세율 77%, 1년 이상 2년 미만 보유 양도세 + 지방세율 66% 입니다.
• 기본공제는 1인 연1회에 한해 250만원의 기본공제가 있으며, 중개수수료는 실제 중개수수료를 입력하시면 됩니다.
• 손피 거래 계산방법은 글 하단을 확인해 주세요.

부동산 분양권 손피 거래란?

매도인은 분양권을 1년 미만으로 보유후 매도하는 경우 양도세 70% + 지방세 7%, 1년이상 2년 미만으로 보유후 매도하는 경우에는 양도세 60% + 지방세 6%로 총 77%, 66% 라는 높은 세율이 적용되는데요.

일반 거래시

예를 들어 1년 미만 보유한 분양권을 프리미엄 1억 거래시 양도세+지방세로 7,700만원을 내게 되는 것인데요. 계산해보면 매도인은 프리미엄1억으로 거래했더라도 실제 프리미엄은 2,300만원을 받고 매도하게 되는 것입니다.

정리하면, 일반 거래시 매수자는 프리미엄 1억을 주고 살때 매도인은 2,300만원의 프리미엄을 받고 파는 것입니다.

손피 거래시

그런데 양도세를 매수인이 낸다면 어떻게 될까요? 양도세를 대신 내준다는 것이 언뜻 이상해 보이지만, 계산 먼저 해보겠습니다.

매도인이 받는 프리미엄은 2,300만원으로 동일하다면 양도세를 매도인이 아닌 매수인이 대신 내준다고 했을때 매수인은 1억이 아닌 5435만원가량만 주면 됩니다. _{(대략적인 설명으로 실제 계산방법은 글 아래를 참고해 주세요.)}

매수인은 5435만원의 프리미엄을 주었는데, 매도인는 2,300만원 동일하게 프리미엄을 받게 되는 것이죠. 매수인 입장에서는 일반 거래시 내야하는 프리미엄 1억보다 4565만원 가량을 덜 내도 되는 것이고, 일반적으로 손피 거래 덕에 매도인도 조금은 더 받을 수 있으니 매도인도 매수인도 서로 윈윈이 되는 방법입니다.

• 매도인 : 손피 거래로 프리미엄을 조금 더 받을 수 있다
• 매수인 : 손피 거래로 프리미엄을 조금 덜 낼 수 있다
• 부동산 : P10000 보다는 손피2300 이 저렴해 보이니 손님이 더 올 수 있다.

이것이 바로 손피의 개념입니다. 매도인의 손에 쥐여주는 프리미엄 금액이라는 말의 줄임말로 매도인 입장에서 순수 양도차익의 뜻이며, 이는 양도세를 매수인이 부담하는 방식으로 거래되는 계산방법입니다.

부동산 분양권 손피 거래는 불법인가요?

손피 거래는 불법이 아닙니다. 대법원에서는 (대법원 1992.7.14. 선고 92누 2967) 매수인이 양도세를 대신 내주는 것을 인정한 바 있으며, 국세심판원(국심1990서101)에서는 매수인 부담 양도세를 1회에 한정하여 합산하도록 판결한 바 있습니다.

위의 판례를 근거로 계약서에 양도세 매수인 특약을 넣게 되고 계약서를 근거로 실거래 신고를 하게 되는데요. 이렇게 정상적으로 실거래 신고를 할 경우 손피 거래 즉, 양도세 매수인 부담 거래는 합법인 것입니다.

하지만, 이 과정에서 양도세를 실거래가에 넣지 않고 실거래가 신고를 할 경우 다운거래로 이것은 불법이 됩니다.

부동산 분양권 손피 거래 계산방법

손피 2,300만원인 부동산 분양권을 매수할 경우 매수인이 내야하는 프리미엄을 계산해 보겠습니다.

• 먼저 현재 양도세율을 체크합니다. 2024년 현재 1년미만 양도세율을 70%, 2년미만 양도세율은 60% 인데요. 여기에 지방세 10%가 더해져서 1년미만 총 양도세율은 77%, 2년미만 양도세율은 66%가 됩니다.
• 1년 1회에 한해 인적공제가 250만원을 적용받을 수 있으며, 또한, 필요경비 (부동산 수수료)도 세금계산시 차감 후 계산됩니다.

손피 2,300만원 인 경우

1. 2,300만원에서 필요경비 (부동산수수료 등 예시: 100만원)과 기본인적공제 (250만원)을 차감합니다. ( = 1,950만원)
2. 1,950만원에 대해 1년 미만 보유 총 양도세 77%를 곱합니다. = 1,501만 5천원
3. 양도세를 다른 사람이 대신 내주는 방식이므로, 대신 낸 양도세에 대한 양도세가 다시 한번 부과됩니다. (1501만 5천원 X 77% = 1,156만 2천원)
4. 이제 매도인이 받는 손피 2,300만원 + 양도세1차 1,501만 5천원 + 양도세2차 1,156만 2천원을 더한 49,577,000원이 최종 매수인 부담 프리미엄이 됩니다.

만약 일반 거래시(양도세 매도인 부담)에는 매수인이 88,283,000원을 프리미엄으로 내야 매도인이 2,300만원을 순수 양도차익으로 받을 수 있습니다.

따라서 일반 거래시 대비 손피 거래를 할 경우 매수인은 약 38,706,000원 가량 프리미엄을 줄일 수 있습니다.